租房押金（Bond）和租客基本权利：交多少、交给谁、怎么退

Rental bonds and basic tenant rights

在澳洲租房，押金（bond）不能由房东自己留着，必须交到州政府的押金机构保管：NSW 是 NSW Fair Trading 的 Rental Bonds Online，VIC 是 RTBA，QLD 是 RTA。上限各州不同（NSW、QLD 最多 4 周房租，VIC 一般 1 个月房租）。入住时做 condition report 并拍照，退租时通过官方系统申请退款，对方有 14 天提异议；谈不拢找各州的仲裁庭（NCAT、VCAT、QCAT）。本页覆盖 NSW、VIC、QLD。

租房押金和租客基本权利：关键信息

NSW：押金和预付房租上限

押金最多 4 周房租；预付房租最多 2 周；签约前的 holding fee 最多 1 周房租，签约后必须抵作房租¹

NSW：签约前不能收的费用

起草租约的费用、超过 2 周的预付房租、超过 4 周房租的押金、第一套钥匙的费用、养宠物押金、背景调查费¹

NSW：押金交给谁

押金由 NSW Fair Trading 保管；中介或自管房东必须把 Rental Bonds Online（RBO）作为第一选项让你在线交押金，你也可以要求用纸质表；Fair Trading 收到钱后给你收据。RBO 热线 1800 990 724²

NSW：入住验房报告（condition report）

房东 / 中介要在给你租约签字之前或当时提供填好的 condition report；你在拿到房子后 7 天内交回一份、自己留一份，建议拍带时间戳的照片。NSW Fair Trading 咨询电话 13 32 20（周一至周五 8:30–17:00）³

NSW：退押金流程

退租后在 RBO 申请退款，房东 / 中介最多有 14 天接受你的申请；接受后约 2 个工作日退到你的银行账户；用纸质表、房东不签字的，对方 14 天内不提异议 Fair Trading 就付款⁴

NSW：房东扣押金的规矩

房东单方面申请扣款，必须在 7 天内给你退租验房报告和报价 / 发票；你收到 Notice of Claim 后有 14 天可以提异议；对方要在 14 天内向 NCAT 申请；押金付出后 6 个月内双方仍可向 NCAT 申请裁决⁵

NSW：换房时押金可以带走

Smart Rental Bonds：通过 RBO 把现有押金转到新房，手续费 A$25，须在搬进新房 4 周内完成，新房租客要和原来一样；押金有争议、欠 RentStart 贷款等情况不能用⁷

NSW：房东终止租约必须有理由（2025年5月19日起）

所有租约（包括 2025年5月19日前签的）房东都必须用法定理由终止，如出售、大修、自住至少 6 个月、违约等，并提供证明文件；用虚假文件是违法的⁶

VIC：押金上限

一般不能超过 1 个月房租；只有周租超过 A$900，或 VCAT 为该房另行裁定时才能多收⁸

VIC：押金交给谁、多久交

押金由 Residential Tenancies Bond Authority（RTBA）托管；交给房东的，房东必须在收到后 14 天内（不含公共假日）交到 RTBA；RTBA 收到后 7 天内给房东和所有租客发收据（含 bond number）⁸

VIC：确认押金已登记

房东在 RTBA 网站发起 lodgement 后，你会收到邮件链接核对信息并确认，须在 14 天内确认；可在 RTBA 网站「Look up your bond」查；15 天内没收到收据打 RTBA 1300 137 164⁹

VIC：入住验房报告

房东必须在你搬入前给 2 份 condition report（电子版给 1 份）；你在搬入后 5 个工作日内检查、更正、签字交回，没收到可以自己做一份交回；认为报告不准确，租约开始 30 天内可向 VCAT 申请；退租时房东要在租约结束 10 天内填好退租部分¹¹

VIC：退押金流程

租约结束后房东要在 14 天内在 RTBA 网站发起 claim（租客也可以先发起，要先通过 Service Victoria 验证身份）；房东扣款前至少 3 个工作日通知你并给证据；租客有 14 天接受或提异议；全部同意后 RTBA 通常 1 个工作日内退款；谈不拢可以先找 Rental Dispute Resolution Victoria（RDRV），再去 VCAT¹⁰

VIC：换房时押金可以带走

Portable Rental Bond Scheme：通过 RTBA 把现有押金转到新房，收费 A$25，自愿参加¹³

QLD：押金上限

押金最多 4 周房租，不管周租多少、不管叫什么名目（宠物押金也算在内）；多收是违法的¹⁴

QLD：押金交给谁、多久交

押金由 Residential Tenancies Authority（RTA）保管；房东 / 中介收到押金要马上开收据，并在 10 天内交到 RTA；你也可以通过 RTA 的 Bond Lodgement 网上服务直接交给 RTA；RTA 收到钱后发 Acknowledgement of rental bond。RTA 电话 1300 366 311（周一至周五 8:30–17:00），可以免费用翻译¹⁵

QLD：入住验房报告

房东必须在租期开始时给你 Entry condition report（Form 1a）；你要在拿到报告或入住（以较晚者为准）后 7 天内签好交回，不交回视为同意房东的描述；房东 14 天内把签好的副本给你，并保存到租约结束后至少 1 年¹⁶

QLD：退押金流程

租约结束后用 Refund of rental bond（Form 4）或 RTA Web Services 申请；双方一致的，RTA 当天处理，最多 3 个工作日到账（只退到澳洲银行账户）；有分歧的，RTA 先退没争议的部分，并发 Notice of claim，收到的一方 14 天内可提交 Dispute resolution request（Form 16），不回应就按先收到的申请付款¹⁷

QLD：房东扣押金要给证据

房东提出扣款或异议后 14 天内必须把证据交给租客，否则最高罚 20 个罚款单位；RTA 调解不成可去 QCAT¹⁷

QLD：预付房租和出价限制（2024年6月6日起）

新租约开始时周期性租约最多预付 2 周、固定期限租约最多 1 个月；禁止 rent bidding（房东不能接受高于广告租金的出价）；2025年5月1日起房东进屋通知从 24 小时改为至少 48 小时¹⁸

租房押金和租客基本权利：哪些人适用、有什么条件？

• 在 NSW、VIC、QLD 私人租房、签了住宅租约并交了押金的租客（整租或房东按租约收押金的合租）。
• 准备签约、想知道房东能收多少押金和预付房租的人。
• 退租时和房东在押金退还上有分歧的人。
• 合租分租（sub-let）、rooming house、学生公寓、公屋等的押金规则各州另有规定，本页不展开。

租房押金和租客基本权利：具体怎么办（步骤和流程）？

1. 签约前看清金额

   押金上限：NSW、QLD 4 周房租，VIC 一般 1 个月房租（周租超过 A$900 除外）。预付房租：NSW 最多 2 周；QLD 周期性租约 2 周、固定期限 1 个月；VIC 禁止要求超过 1 个月。超过上限就不合规。

2. 通过官方渠道交押金，保存收据

   NSW 用 Rental Bonds Online 直接交给 NSW Fair Trading；VIC 由房东在 RTBA 网站发起，你可以书面要求直接付给 RTBA；QLD 可以用 RTA 的 Bond Lodgement 网上服务直接交给 RTA。交给房东的，一定要拿收据。

3. 入住时做验房报告并拍照

   逐项检查房子，把所有损坏（哪怕很小）、电器问题写进 condition report，拍带日期的照片。NSW、QLD 要在 7 天内交回，VIC 是 5 个工作日。这份报告是退租时的主要证据。

4. 确认押金已登记

   NSW：Fair Trading 收到钱会发收据。VIC：收到 RTBA 邮件后 14 天内确认，7 天内应收到含 bond number 的收据，可在 RTBA 网站查。QLD：等 RTA 的 Acknowledgement of rental bond。没收到就先问房东，再打官方电话。

5. 退租前把该做的做完

   付清房租到通知期结束，打扫到入住时的状态，修好超出正常损耗的损坏，搬走东西，归还所有钥匙，和房东一起做退租验房（VIC、QLD 都要求给你合理机会在场）。

6. 申请退押金

   NSW：退租后自己在 RBO 提交 claim，房东 14 天内回应。VIC：房东要在租约结束 14 天内在 RTBA 发起，你也可以先发起；收到邮件后 14 天内接受或异议。QLD：用 Form 4 或 RTA Web Services，双方一致当天处理。

7. 谈不拢走官方纠纷渠道

   NSW：先和房东协商，不行就向 NCAT 申请（可以请 Tenants' Union of NSW 提供建议，这是 NSW 官网提到的）。VIC：先找 Rental Dispute Resolution Victoria，再去 VCAT。QLD：先向 RTA 申请免费调解（Form 16），调解不成去 QCAT。

租房押金和租客基本权利：需要准备什么材料？

• 租约（tenancy agreement）和押金收据，以及 RBO / RTBA / RTA 的登记确认（含 bond number）
• 入住和退租的 condition report，带日期的照片或视频
• 房租付款记录（银行转账记录可以当收据）
• 退款用的澳洲银行账户（QLD 只退到澳洲账户，不开支票）

租房押金和租客基本权利：有哪些注意事项？

• 押金和房租是两笔钱，押金不能用来抵最后一个月房租（VIC 官网明确写了）。
• 交押金的方式你有选择权：NSW 中介 / 房东必须把 RBO 作为第一选项提供，但你可以要求用纸质表；VIC 你可以在房东发起登记前书面要求直接付给 RTBA。
• 退租时常见扣款项目是欠租、超出正常损耗（fair wear and tear）的损坏、没打扫干净、钥匙没还、欠水费；正常使用造成的自然磨损不能扣（VIC 官网明确）。
• 收到 Notice of Claim 别不理：NSW、QLD 都是 14 天不回应就按房东的申请付款。先和房东谈，谈不拢在期限内提异议。
• 房东终止租约的理由现在各州都有限制：NSW 2025年5月19日起必须用法定理由；VIC 2025年11月25日起禁止无理由的搬离通知，租金上涨和部分搬离通知要提前 90 天；QLD 2025年5月1日起进屋通知至少 48 小时。
• NSW 和 VIC 都有「押金随人走」的服务（Smart Rental Bonds / Portable Rental Bond Scheme），收 A$25，换房时不用先垫一笔新押金。
• 租客援助：NSW 官网提到 Tenants' Union of NSW 和 Tenants Advice and Advocacy Service 可以提供法律建议；各州官方电话（NSW Fair Trading 13 32 20、RTBA 1300 137 164、RTA 1300 366 311）都可以直接问。
• 本页只覆盖 NSW、VIC、QLD；WA、SA、ACT、TAS、NT 请查各自官网。本页只是公开信息的中文整理，各州规定不同，具体以所在州官网为准，不构成法律建议。

租房押金和租客基本权利：最近有什么政策变化？

• 2027-06-01
  VIC：房东因租客选择直接向 RTBA 交押金而拒绝出租将构成违法；租客提前解约的赔偿设上限；不能无理拒绝额外钥匙 / 门禁卡。 即将生效依据：consumer.vic.gov.au ↗
• 2026-10-13
  VIC：房东扣押金必须提前通知并提供证据；房东和中介不能向租客收申请费或付租费；燃气和电气安全检查每 2 年一次。依据：consumer.vic.gov.au ↗
• 2026-09-09
  VIC：租客可以书面选择把押金直接付给 RTBA（RTBA 发出付款要求后 2 个工作日内付）。依据：consumer.vic.gov.au ↗
• 2026-03-31
  VIC：必须用统一的租房申请表；限制向申请人索要的信息；第三方平台不能向租客收申请费或付租费。依据：consumer.vic.gov.au ↗
• 2025-11-25
  VIC：禁止无理由的搬离通知（固定期限到期也要有理由）；租金上涨和部分搬离通知要提前 90 天；禁止所有形式的 rent bidding；房子刊登广告时就必须符合最低标准。依据：consumer.vic.gov.au ↗
• 2025-05-19
  NSW：房东终止任何租约都必须有法定理由（取消无理由驱逐），部分理由的通知期延长；租客可以申请养宠物，房东 21 天不答复视为同意。依据：nsw.gov.au ↗
• 2025-05-01
  QLD：房东进屋通知从 24 小时改为至少 48 小时；统一的租房申请表（Form 22）；限制可收集的个人信息；房东对租客的装修改动申请须 28 天内答复。依据：rta.qld.gov.au ↗
• 2024-09-30
  QLD：押金最多 4 周房租；房东扣押金或提异议后 14 天内必须向租客提供证据；租客必须被提供两种付租方式。依据：rta.qld.gov.au ↗
• 2024-06-06
  QLD：新租约开始时预付房租上限（周期性租约 2 周、固定期限 1 个月）；禁止 rent bidding；房租涨幅跟房子走、12 个月只能涨一次。依据：rta.qld.gov.au ↗

租房押金和租客基本权利：常见问题

官方原文在哪里看？

1. Signing a lease and moving inNSW Fair Trading · nsw.gov.au
2. Rental Bonds Online for tenantsNSW Fair Trading · nsw.gov.au
3. Rental property condition reportsNSW Fair Trading · nsw.gov.au
4. Getting your bond backNSW Fair Trading · nsw.gov.au
5. Dealing with bond disputes for tenantsNSW Fair Trading · nsw.gov.au
6. Landlord ending a tenancyNSW Fair Trading · nsw.gov.au
7. Smart Rental BondsNSW Fair Trading · nsw.gov.au
8. Bond amounts and paymentsConsumer Affairs Victoria · consumer.vic.gov.au
9. Lodging the bond with the RTBAConsumer Affairs Victoria · consumer.vic.gov.au
10. Bond claims and refundsConsumer Affairs Victoria · consumer.vic.gov.au
11. Condition reportsConsumer Affairs Victoria · consumer.vic.gov.au
12. New changes to rental lawsConsumer Affairs Victoria · consumer.vic.gov.au
13. Portable Rental Bond SchemeVictorian Government (Residential Tenancies Bond Authority) · vic.gov.au
14. Rental bondResidential Tenancies Authority (Queensland) · rta.qld.gov.au
15. Rental bonds fact sheetResidential Tenancies Authority (Queensland) · rta.qld.gov.au
16. Entry condition reportResidential Tenancies Authority (Queensland) · rta.qld.gov.au
17. Bond refundsResidential Tenancies Authority (Queensland) · rta.qld.gov.au
18. Rental law changesResidential Tenancies Authority (Queensland) · rta.qld.gov.au

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