买房：首次购房补贴、印花税减免、5% 首付担保和外国人限制

Buying a home: first home grants, stamp duty concessions, the 5% Deposit Scheme and foreign buyer rules

在澳洲买房，先看身份：公民和永久居民可以直接买，还能申请联邦的 5% 首付担保和各州的首次购房补贴、印花税减免；临时签证持有人和海外买家属于「外国人」，买房前要先向 ATO 申请 FIRB 批准，2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日基本不能买二手房，还要交各州的外国买家附加印花税。本页整理联邦计划和 NSW、VIC、QLD 三个州的规则，不涉及贷款或投资建议。

买房：关键信息

联邦 5% Deposit Scheme（原 Home Guarantee Scheme）

首次购房者最低首付 5%，单亲家长或法定监护人最低 2%；2025 年 10 月 1 日起没有收入上限、没有名额上限和等候名单，也不用交贷款保险（LMI）。政府只是向贷款机构提供担保，贷款和还款仍由你自己负责。只能通过参与计划的贷款机构（Participating Lender）在申请房贷时一起申请，不能直接向 Housing Australia 申请；预批后要在 90 天内找到房子；贷款机构会要求身份证明、Medicare 号、公民或居民证明和 Home Buyer Declaration 表；自住是持续义务¹

5% Deposit Scheme 房价上限（首府城市及大区域中心 / 其他地区）

NSW A$1,500,000 / A$800,000；VIC A$950,000 / A$650,000；QLD A$1,000,000 / A$700,000；WA A$850,000 / A$600,000；SA A$900,000 / A$500,000；TAS A$700,000 / A$550,000；ACT 全境 A$1,000,000；NT 首府 A$750,000 / 其他 A$600,000。成交价和贷款机构的估值都必须不超过上限；买地自建的，地价加建房费用合计不能超过上限；同一个 suburb 可能有多个邮编、上限不同，以贷款机构确认为准²

NSW：First Home Owner (New Homes) Grant

A$10,000，只限新建或大幅翻新的房子：买新房成交价不超过 A$600,000；买地加建房合同总价不超过 A$750,000（含变更）。每个申请人满 18 岁、以个人身份买；至少一人是澳洲公民或永久居民；本人、配偶、伴侣或共同买家 2000 年 7 月 1 日前没拥有过住房，本人和配偶没在澳洲拿过 FHOG；2023 年 7 月 1 日起签的合同，要在购买或建成后 12 个月内入住，并连续住满 12 个月，提前搬走要退还补贴；交割或建成后 12 个月内申请，通常通过贷款机构（approved agent）申请³

NSW：First Home Buyers Assistance Scheme（首次购房印花税减免）

2023 年 7 月 1 日起签的合同：新房或二手房价值 A$800,000 及以下全免 transfer duty，A$800,000 以上、A$1,000,000 以下按优惠税率减征；空地（用来建房）A$350,000 以下全免，A$350,000 以上、A$450,000 以下减征。至少一位首次购房者是澳洲公民或永久居民；交割后 12 个月内搬进去，并连续住满 12 个月⁴

VIC：First Home Owner Grant

A$10,000，用于买或建价值不超过 A$750,000 的新房（没卖过、没住过、没出租过；楼花按合同价算），房型不限。所有申请人是自然人、满 18 岁；至少一人在交割（或建成可入住）时是澳洲公民或永久居民，2025 年 11 月 26 日起新西兰公民不论是否持 SCV 签证都可以申请；本人或配偶在澳洲拿过 FHOG、2000 年 7 月 1 日前拥有过住房、或 2000 年 7 月 1 日后在自己拥有的房子里连续住过 6 个月的，不能申请。至少一人要在交割或建成后 12 个月内入住并住满 12 个月；多数人通过银行等 approved agent 申请，也可在交割或建成后 12 个月内直接向 SRO 申请⁵

VIC：首次购房印花税减免

dutiable value（成交价与市价取高）A$600,000 及以下免 land transfer duty；A$600,001 至 A$750,000 减征。新房、二手房或用来建首套房的空地都适用（空地只按地价算）。所有买家是自然人、满 18 岁、按市价买来自住；至少一人是澳洲公民、新西兰公民或永久居民；至少一人要在交割后 12 个月内入住并连续住满 12 个月⁶

QLD：First Home Owner Grant

2023 年 11 月 20 日及以后签的合同 A$30,000（之前签的 A$15,000）；只限新房，房加地（含合同变更）价值必须低于 A$750,000。申请人满 18 岁的自然人；本人或配偶是澳洲公民或永久居民；两人都没在澳洲任何州拿过 FHOG，没在 2000 年 7 月 1 日后拥有并住过住房；收入不影响资格。交割后 1 年内入住，并连续住满 6 个月⁷

QLD：首次购房买新房免 transfer duty（first home (new home) concession）

2025 年 5 月 1 日及以后签的合同适用，没有房价上限（只覆盖住宅和归属住宅的土地）。要求以个人身份买、满 18 岁、在世界任何地方都没拥有过住宅、按市价买、交割后 1 年内带着个人物品搬进去并日常居住（期限不能延长）。2026 年 8 月 1 日起签的交易，买家必须是澳洲公民、永久居民或 specified foreign retiree⁸

外国人（含临时签证持有人）买房要先审批

foreign person 买澳洲住宅前，必须先向 ATO 申请批准（no objection notification）或 exemption certificate，没批准就签约有罚则；要在提交申请时付费，收到全额费用后最多 30 天审理。2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，外国人（包括临时居民买自住）被禁止购买二手房（established dwellings），只有少数例外；临时居民仍可申请买新房或空地。买空地的通常要在批准后 4 年内建成，建好前不能卖；向开发商买新房时，如果开发商持有 New or near-new dwelling exemption certificate，你不用自己申请⁹

谁不用 FIRB 审批

Treasury 的 Guidance Note 6 举例说明：持永久签证的人，以及持有或符合条件申请 Special Category Visa 的新西兰公民，买住宅（包括二手房）前不需要申请或取得外国投资批准。申请前的保护办法：签约时写明以获得外国投资批准为条件¹⁴

FIRB 申请费（2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日）

新房、准新房或空地：房价 A$75,000 以下 A$4,600；A$1,000,000 及以下 A$15,600；A$2,000,000 及以下 A$31,300；A$3,000,000 及以下 A$62,600。二手房（仅限例外情形）：A$75,000 以下 A$13,800；A$1,000,000 及以下 A$46,800；A$2,000,000 及以下 A$93,900。费用每年 7 月 1 日调整。买下后每年要报 vacancy fee return，一年里空置 183 天（6 个月）以上要交空置费，2024 年 4 月 9 日起的空置年度按申请费的两倍收¹⁰

NSW：外国买家附加印花税 surcharge purchaser duty

按房产 dutiable value 的 9% 收，在 transfer duty 之外另加。不算外国人的：澳洲公民；ordinarily resident 的永久居民（交易前一年在澳洲至少 200 天）；exempt permanent resident；符合居住要求的退休签证（405 / 410）持有人。豁免和退款不是自动的，要由法律代表向 Revenue NSW 申请¹¹

VIC：外国买家附加印花税 foreign purchaser additional duty

2019 年 7 月 1 日及以后签的合同按 8% 收（2016 年 7 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日为 7%）¹²

QLD：外国买家附加税 additional foreign acquirer duty（AFAD）

当前税率 8%，在 transfer duty 之外加收，只按外国买家持有的份额算；持退休签证（405 / 410）的 specified foreign retiree 买自住房可豁免（2023 年 1 月 1 日及以后的交易）¹³

买房：哪些人适用、有什么条件？

• 想在澳洲买房自住的华人，尤其是刚拿 PR 或公民身份、第一次买房的人
• 持临时签证（学生、工签、485、配偶临时签等）或人在海外、想在澳洲买房的人：属于 foreign person，要走 FIRB 审批，并受二手房禁令限制
• 联邦 5% Deposit Scheme 和各州首次购房补贴一般都要求至少一位买家是澳洲公民或永久居民（VIC 的印花税减免也接受新西兰公民），且本人和配偶以前没在澳洲拥有过住房、没拿过补贴，买来自住并住满规定时间
• 各州补贴和印花税规则只适用于该州的房产：在哪个州买房，就查哪个州税务局（Revenue NSW、SRO Victoria、QRO）的页面；WA、SA、TAS、ACT、NT 本页没有展开

买房：具体怎么办（步骤和流程）？

1. 先确认自己是不是「外国人」

   澳洲公民、永久签证持有人、符合 Special Category Visa 条件的新西兰公民不用 FIRB 审批。其他人（包括所有临时签证持有人）都是 foreign person：买任何住宅前都要先向 ATO 申请批准，而且在 2029 年 6 月 30 日前基本只能买新房、楼花或空地。夫妻一方是公民或 PR、另一方是临时签证的，以房子登记在谁名下为准，建议先问清楚律师或 conveyancer。

2. 看自己够不够首次购房的条件

   三个州的核心条件类似：满 18 岁、以个人身份买、至少一人是公民或 PR、本人和配偶没在澳洲拥有过住房或拿过补贴、买来自住并住满规定时间。FHOG 只给新房；印花税减免 NSW 和 VIC 新房二手房都有（有房价门槛），QLD 买新房没有房价上限。到各州税务局网站做资格测试。

3. 算首付：考虑联邦 5% Deposit Scheme

   先在 firsthomebuyers.gov.au 查资格和你所在地区的房价上限，再找参与计划的贷款机构（Participating Lender）申请；申请和房贷一起办，预批后 90 天内找房。贷款机构会核对身份、Medicare 号和公民或居民证明。本页不提供贷款建议，选哪家机构、贷多少请自己比较或咨询持牌人士。

4. 外国人：先申请 FIRB 批准再签约

   用 ATO 的 Online services for foreign investors 提交申请并付费，最多 30 天出结果。如果还没锁定具体房子，可以申请 exemption certificate（12 个月有效，限一套、限额、限州）。签合同时写明以获得 FIRB 批准为条件。向开发商买楼花时，先问开发商有没有 exemption certificate 覆盖你的购买。

5. 签约和交割时申请补贴、减免

   FHOG 通常由贷款机构作为 approved agent 代你申请，这样交割时就能用到钱；没有贷款机构代办的，交割或建成后 12 个月内直接向州税务局申请。印花税减免由律师或 conveyancer 在办理过户时申报。外国买家的附加印花税也在这时按州的比例一起交。

6. 入住并住满规定时间

   NSW 和 VIC 要求 12 个月内入住并连续住满 12 个月，QLD 要求 1 年内入住并连续住满 6 个月（QLD 新房免印花税也要求 1 年内入住）。做不到要主动通知税务局并退还补贴，否则可能有罚款和利息。外国人买房后每年还要向 ATO 报 vacancy fee return。

买房：需要准备什么材料？

• 护照、签证或公民证明（判断是否 foreign person，以及申请补贴时证明公民或 PR 身份）
• Medicare 卡号、身份证明和 Home Buyer Declaration 表（5% Deposit Scheme，由贷款机构提交）
• 买卖合同（contract of sale）和交割文件，申请补贴时要用
• FIRB 批准（no objection notification）或 exemption certificate（外国人）
• 配偶或伴侣的信息：各州补贴都要申报，即使对方不上产权

买房：有哪些注意事项？

• FHOG 和首次购房印花税减免是两回事：补贴（grant）是发钱、各州都只给新房；印花税减免是少交税，NSW、VIC 新房二手房都可以，QLD 新房不限价、二手房另有规定。两者可以同时申请。
• 5% Deposit Scheme 不是政府借钱给你，只是替你向银行担保，省下的是 LMI；首付少意味着贷款多、利息多，是否划算要自己算，本页不构成贷款建议。
• 临时签证买房有三道成本：FIRB 申请费、各州外国买家附加印花税（NSW 9%、VIC 8%、QLD 8%），以及之后每年的空置费申报。而且 2029 年 6 月 30 日前只能买新房或空地。拿到 PR 后再买通常便宜很多。
• ATO 页面明确写了：禁令期间临时居民买二手房自住的申请已经不能提交；2025 年 4 月 1 日前已经批下来的按旧规则执行。
• NSW 对「外国人」的判断和 FIRB 不完全一样：永久居民如果交易前一年在澳洲不满 200 天，也可能要交 9% 的附加税，并且豁免要主动申请。
• QLD 2026 年 8 月 1 日起的交易，所有 home concession 都要求买家是公民、PR 或 specified foreign retiree；临时签证持有人即使符合其他条件也拿不到印花税优惠。
• 各州税务局会核查申请，提供虚假信息会被起诉；没住满要求的时间要退还补贴并可能被罚。
• 本页只是公开信息的中文整理，各州规定不同、金额每年调整，具体以 firsthomebuyers.gov.au、各州税务局和 ATO 官网为准；不构成法律、贷款或投资建议，不推荐任何中介或贷款机构。

买房：最近有什么政策变化？

• 2026-08-01
  QLD：这天起签的交易，首次购房印花税优惠要求买家是澳洲公民、永久居民或 specified foreign retiree。依据：qro.qld.gov.au ↗
• 2026-07-01
  FIRB 申请费按 2026–27 财年新费率收取；QLD 宣布 A$30,000 的 FHOG 对 2026 年 7 月 1 日起签的合同继续有效。依据：qro.qld.gov.au ↗
• 2025-10-01
  联邦 Home Guarantee Scheme 改为 Australian Government 5% Deposit Scheme：取消收入上限和名额限制，提高房价上限。依据：firsthomebuyers.gov.au ↗
• 2025-05-01
  QLD：这天起签的合同，首次购房买新房可享 first home (new home) concession，不设房价上限。依据：qro.qld.gov.au ↗
• 2025-04-01
  外国人（含临时居民）购买二手房禁令开始，原定 2027 年 3 月 31 日结束，已延长到 2029 年 6 月 30 日。依据：ato.gov.au ↗

买房：常见问题

官方原文在哪里看？

1. Australian Government 5% Deposit SchemeHousing Australia · firsthomebuyers.gov.au
2. Property Price CapsHousing Australia · firsthomebuyers.gov.au
3. First Home Owner (New Homes) GrantRevenue NSW · revenue.nsw.gov.au
4. First Home Buyers Assistance SchemeRevenue NSW · revenue.nsw.gov.au
5. Understanding the First Home Owner GrantState Revenue Office Victoria · sro.vic.gov.au
6. First home buyer duty exemption or concessionState Revenue Office Victoria · sro.vic.gov.au
7. First home owner grant – eligibility criteriaQueensland Revenue Office · qro.qld.gov.au
8. First home (new home) concessionQueensland Revenue Office · qro.qld.gov.au
9. Apply to buy residential property as a foreign personAustralian Taxation Office · ato.gov.au
10. Residential fees for a foreign personAustralian Taxation Office · ato.gov.au
11. What is surcharge purchaser dutyRevenue NSW · revenue.nsw.gov.au
12. Foreign purchaser additional duty (current rates)State Revenue Office Victoria · sro.vic.gov.au
13. Assessing and calculating AFADQueensland Revenue Office · qro.qld.gov.au
14. Guidance Note 6: Residential Land (Version 5, 1 July 2026)The Treasury (Foreign Investment Review Board) · foreigninvestment.gov.au

用 Google 登录后再分享，链接会带上你的邀请码：朋友通过它注册，你多得 20 次提问。

分享这篇指南，得积分×

用 Google 登录后再分享，链接会带上你的邀请码：朋友通过你的链接注册，你就多得 20 次提问。没登录也可以分享，只是不计积分。

微信复制文字邮件WhatsAppXFacebook

发现内容有误或过期？告诉我们 →

同类指南